Revista de Pangea

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La Hora N: Presidente de la CSJ responde a ProJusticia por denuncia sobre despojo de terreno público

Por medio de la presente les hacemos llegar el link de la entrevista de La
hora N de canal N por el Sr. Jaime de Althaus al Presidente de la Corte
Superior de Justicia de Lima, Dr. Oswaldo Ordoñez, quien sale a responder
la denuncia de ProJusticia sobre su actuación como Magistrado en el despojo
de terreno público. Ponemos el integro de la entrevista sobre el descargo a
nuestro informe denominado: “La Doble Cara del Poder Judicial frente a las
estafas inmobiliarias” el cual volvemos a poner a su disposición para que
ustedes saquen sus propias conclusiones

Atentamente

ProJusticia
*Presidente de CSJ responde a ProJusticia por denuncia sobre despojo de
terreno público*
http://canaln.pe/actualidad/presidente-csj-responde-projusticia-denuncia-sobre-despojo-terreno-publico-n175025
Jaime de Althaus conversó con Oswaldo Ordóñez Alcántara, presidente de la
Corte Superior de Justicia de Lima
Mira la entrevista a Oswaldo Ordóñez Alcántara, presidente de la Corte
Superior de Justicia de Lima. En La Hora N, Ordóñez respondió a denuncia de
ProJusticia sobre el despojo de un terreno de dominio público que él validó.
*LA DOBLE CARA DEL PODER JUDICIAL FRENTE A LAS ESTAFAS INMOBILIARIAS*
*Informe Projusticia*
Generalmente, cuando uno habla de “tráfico de terrenos” se imagina a un
montón de pobladores que llegan por la noche a escondidas para plantar sus
esteras en un terreno y resistir lo más que puedan frente al propietario
privado o al Estado, dirigidos por uno o más traficantes con harta
experiencia en el tema y, porque no, con diferentes contactos en el poder
político y judicial.

Sin embargo, esta no es la única modalidad de tráfico de terrenos que hoy
persiste en el país. Desde hace unos años, se han ido formando redes que se
dedican a apropiarse no de terrenos de escaso valor para levantar
asentamientos humanos, sino de terrenos o casas ubicadas en los distritos
de mayor valor comercial de Lima, aprovechando las debilidades o vacíos que
presentan las leyes de propiedad y, en especial, las normas del registro de
propiedad. La red Orellana era una de las redes más importantes de estos
“traficantes de lujo”, aunque no la única.

El siguiente informe presenta un par de casos que muestran el *modus
operandi* de estas redes, las que utilizan no solo figuras presuntamente
legales como la “buena fe registral”para avalar sus apropiaciones, sino
también contratos simulados y hasta resoluciones judiciales falsas sin
mayor problema, gracias al aval que les es dado por registradores,
notarios, secretarios judiciales y jueces, aval que puede llegar a las más
altas autoridades judiciales del país. Pese a ello, estas autoridades
suelen quedar fuera de cualquier investigación, permitiendo que lo
imposible se haga posible en el mundo al revés del derecho peruano.
*Primer caso: la “buena fe” del Presidente de la Corte Superior de Lima*

El año 1974, una vez culminado el proceso de urbanización de la zona de
Valle Hermoso, en el distrito de Surco, se entregó al Estado peruano en
calidad de aporte reglamentario un terreno de 4,073 metros cuadrados, ubicado
en la Calle 07 Mz. K de dicha urbanización,el mismo que fue debidamente
inscrito como bien de dominio público.Dos años después, el predio fue
otorgado en calidad de uso para la construcción de un hogar para personas
con parálisis cerebral y en 1988 para levantar un centro de rehabilitación
y guardería, aunque ninguno de estos proyectos prosperó.

El 2001, la Oficina Registral de Lima recibió para su inscripción una
escritura pública firmada presuntamente *el 14 de junio de 1984*, según la
cual la Dirección Nacional de Bienes Nacionales había vendido a María
Locricia Manco viuda de Gonzales el terreno en mención por la suma de 18
millones 250 mil soles oro, escritura avalada por el notario DANIEL
CESPEDES MARIN. Extrañamente, la solicitud de inscripción no fue hecha en
dicho año sino…. 18 años después; esto es, el 26 de noviembre del 2001. Más
extraño aún, para ese entonces la señora MANCO ya había fallecido, ya que
de acuerdo a la partida de defunción correspondiente, ésta había muerto en
setiembre de 1987. ¿Quién se encargó entonces de solicitar la inscripción
de dicha compra, si sus sucesores se enteraron tiempo después de la
existencia de dicho terreno?
A pesar de esta clara irregularidad, la escritura pública fue asentada en
Registros Públicos sin mayor problema. Una vez enterada del hecho, la
Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SNB) comprobó que dicha
compra no solo era NULA por tratarse de un bien de dominio público (y por
tanto intransferible a terceros, de acuerdo a la Constitución), sino que
además era FALSA, dado que las firmas de ambas partes habían sido
falsificadas. Por ello, presentó ante el 12vo. Juzgado Civil de Lima, a
cargo del juez LUIS LEVANO VERGARA, una demanda de nulidad de acto jurídico
y de inscripción cautelar de dicha demanda, inscripción que se realizó el
19 de junio del 2002. Sin embargo, en agosto del 2003, cuando elcaso se
encontraba en pleno proceso, la SUNARP levantó la inscripción cautelar en
base a una supuesta resolución expedida por el 12vo. Juzgado Civil
igualmente FALSA, dado que la resolución fue presuntamente firmada por el
juez LEVANO cuando éste ya no se encontraba a cargo del 12vo. Juzgado Civil.

Gracias a ello, en noviembre del 2003 la SUNARP volvió a inscribir una
escritura de compraventa sobre dicho terreno, firmada por María Locricia
Manco viuda de Gonzales a favor de MANUEL RUIZ CARRILLO, por la suma de 650
mil nuevos soles. Increíblemente, la venta fue inscrita SIN CONFIRMAR EN
NINGUN MOMENTO QUE LA SUPUESTA VENDEDORA ESTABA MUERTA DESDE 1987, lo que
hacía totalmente NULA dicha venta. El registrador tampoco se hizo problema
en aceptar que un terreno valorizado en más de un millón de nuevos soles
sea vendido a la mitad de su valor, o que no se acompañara prueba del pago
realizado.
A partir de allí, se fueron sucediendo una serie de ventas que buscaban
claramente “limpiar” el fraude cometido bajo la figura de la “buena fe”. En
febrero del 2004 –esto es, solo 2 meses después de la venta anterior- RUIZ
CARRILLO vendió el terreno a MARTA AMELIA RIOS VARGAS por660 mil nuevos
soles, venta que fue inscrita a pesar de no confirmarse la modalidad de
pago realizada. Luego, en agosto de dicho año, mediante escritura pública
avalada por la notario MYRIAM ACEVEDO MENDOZA, RIOS VARGAS transfirió el
terreno a los esposos JULIO VASQUEZ DAVILA y LUISA AIDA RIOS GAMARRA DE
VASQUEZ por la suma de 161 mil 200 dólares americanos –esto es, unos 460
mil nuevos soles- quienes a su vez transfirieron el predio a su hijo JULIO
HERNAN VASQUEZ RIOS en marzo del 2005por la suma de 181 mil 200 dólares
americanos –unos 530 mil nuevos soles– mediante escritura avalada
nuevamente por la notario ACEVEDO MENDOZA, escritura que fue inscrita sin
oposición alguna el 12 de abril del 2005.

*La convalidación judicial de una estafa*

Para entonces, la SNB había interpuesto una nueva demanda ante el 29vo.
Juzgado Civil de Lima, a cargo del Dr. MARCIAL DIAZ ROJAS, solicitando no
solo la nulidad del acto jurídico que originó el problema –esto es, la
primera compraventa falsa entre el Estado y la señora LOCRICIA MANCO- sino
también la nulidad de las ventas posteriores y la cancelación de los
asientos registrales correspondientes, la restitución del predio y de las
edificaciones realizadas sobre el mismo, y una indemnización por daño
emergente por 1 millón 162 mil 980 nuevos soles, que correspondía al costo
real tasado del predio. Recién en octubre del 2009, el juzgado emitirá
sentencia sobre este caso, asumiendo una postura por demás inverosímil:
así, mientras de un lado reconoce la falsedad de la primera venta y de las
dos ventas posteriores, así como la colusión entre RUIZ CARRILLO y RIOS
VARGAS, de otro lado *va a considerar válida* la compra hecha por los
esposos VASQUEZ DAVILA y con ello la venta posterior hecha a su hijo JULIO
VASQUEZ RIOS, permitiendo que éste y su familia se queden impunemente con
un predio del Estado.
¿Cuáles fueron los fundamentos presentados por el juez DIAZ ROJAS para
avalar esta increíble decisión? Por un lado, el magistrado señala que la
presunta “buena fe” de los VASQUEZ DAVILA estaba respaldada por los
testimonios de la notaria ACEVEDO MENDOZA y del corredor inmobiliario
ENRIQUE MALAGA RIVERA, a pesar del manifiesto interés de ambas partes para
que la compraventa se convalidara. Asimismo, señala que el pago del predio
fue acreditado mediante diversos cheques de gerencia, reconociendo sin
embargo que la mayor parte del dinero pagado (unos 100 mil dólares) les fue
entregado por su hijo JULIO VASQUEZ RIOS, quien finalmente se quedó con el
inmueble. En otras palabras, el juez no parece darse cuenta que el
verdadero comprador en dicha operación fue VASQUEZ RIOS, yque su título
nace de un limbo jurídico, dado que todas las transacciones anteriores eran
falsas o simuladas. Peor aún, el magistrado reconoce una millonaria
indemnización a la SNB que debía ser pagada, entre otros, por la SUNARP;
esto es, el Estado debe pagarle al Estado por una visible estafa cometida
por terceros.
Si la posición del 29vo. Juzgado Civil raya con el absurdo, la postura
asumida por las instancias superiores es igualmente cuestionable,
especialmente la postura asumida por la Séptima Sala Civil de Lima. Para
entonces, dicha Sala estaba integrada por los magistrados ROMERO ROCA,
NIÑO-NEIRA RAMOS y *por el actual Presidente de dicha Corte Superior,
OSWALDO ORDOÑEZ ALCANTARA, quien actuó como ponente*. En su resolución del
15 de junio del 2011, la 7ma. Sala no solo va a confirmar la sentencia de
primera instancia en todos sus extremos, sino que va a manifestar que el
carácter de dominio público que tenía el bien vendido *no era algo
relevante para su decisión (?)*, ya que ello debía ser determinado en el
proceso seguido ante el 12vo. Juzgado Civil. Cabe señalar que dos miembros
de la Sala–REYES RAMOS y AGUADO SOTOMAYOR- presentaron votos en discordia
para que se declare nula la primera sentencia, dado que no presentaba una
motivación suficiente en varios puntos del proceso.

Por su parte, si bien la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema va a
advertir que tanto la sentencia de primera como de segunda instancia*
muestran el “grave vicio” de falta de motivación, además de no pronunciarse
sobre todos los puntos de la demanda*, la conclusión a la que llega es
prácticamente similar a la de las sentencias anteriores; así, por ejemplo,
respecto de la presunta buena fe de los padres de VASQUEZ RIOS, la Suprema
se remite al artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos (aprobado por Resolución 195-2001-SUNARP/SN), en el
cual se establece que*“la inexactitud de los asientos registrales por
nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina no
perjudicara al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiera
contratado sobre la base aquellos, siempre que las causas de dicha
inexactitud no consten en los asientos registrales”, *afirmando sobre dicha
base que “*somos de la opinión que, a los efectos de la protección de los
terceros registrales, la búsqueda de posibles ‘inexactitudes registrales’
debería limitarse a los asientos registrales y no a los títulos archivados*”.
Cabe señalar, sin embargo, que dicho criterio entra en contradicción con
otras sentencias de la Suprema, como la Casación N° 4419-2009-Lima, en la
cual se estableció que la presunta venta de un bien de dominio público en
mérito a documentos falsificados –caso similar al analizado-, *incurría en
causal de nulidad por finalidad ilícita y objeto jurídicamente
imposible*, *siendo
por ello nula cualquier venta o registro posterior*; más aún, sobre la
figura de la buena fe registral precisa lo siguiente:
“*Que, por su parte el principio de buena fe registral, contemplado en el
artículo 2014 del Código Civil busca proteger al tercero que ha adquirido
de buena fe un derecho de quien efectivamente carecía de capacidad para
disponer de él, no obstante, este principio no tiene carácter absoluto,
pues como ha sostenido este Tribunal Supremo en reiteradas ocasiones, para
que opere válidamente el referido principio es preciso que concurran los
siguientes elementos: a) Que se trate de una adquisición a título oneroso;
b) Que el otorgante aparezca registralmente con capacidad para disponer el
derecho; c) Que el adquiriente haya inscrito su derecho; d) Que el
adquiriente haya actuado de buena fe tanto al momento de la celebración del
acto jurídico como al momento de su inscripción; y e) Que ni de los
asientos registrales ni de los títulos inscritos en los Registros Públicos
resulten causales que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del
otorgante*”.

En todo caso, es claro que esta última interpretación protege mejor al
Estado frente a la apropiación ilícita de sus terrenos por parte de mafias
de traficantes, dado que si la buena fe se va a fundamentar en la mera
lectura de los asientos registrales, se abre una enorme puerta para que los
“usurpadores de lujo” hagan de las suyas. Por ello es más que sospechoso,
por decir lo menos, que las salas a cargo de este caso hayan optado por
aquella interpretación que más debilitaba la posición del Estado,
permitiendo que un bien de dominio público caso quedara en manos de
tercero, violando groseramente lo dispuesto en la Cosntitución.
*Segundo caso: Un árabe fantasma en La Oroya*

Desde el año 1999, los hermanos BETTINA y RALPH LANGE PLESH eran
propietarios de dos lotes de terreno ubicados en la Manzana A4, Calle
Mariel, de la Urbanización Las Gardenias de Surco, una de las mejores zonas
residenciales de Lima. A pocas cuadras de la Avenida Caminos del Incay
próximos a la Avenida de la Floresta, ambos lotes –uno de 202.61 m2 y el
segundo de 389.29 m2- aumentaban su valor cada año, por lo que su costo
inicial de casi medio millón de dólares iba igualmente en aumento. Sin
embargo, en el año 2007, los hermanos LANGE se dieron con la sorpresa de
que los lotes de su propiedad ya no estaban registrados a su nombre en la
SUNARP, sino que merced a contratos de compraventa suscritos en pocos
meses, éstos habían ido a parar a manos de terceras personas.
El primero de estos traspasos de propiedad se produjo presuntamente en
octubre del 2004, a través de una escritura pública en la que presuntamente
ambos hermanos habían vendido sus terrenos a ABDUL MOHAMMED AL SABHAT –un
árabe del que nada se sabe- por un monto de 120 mil dólares; esto es, muy
por debajo de su valor real. Peor aún, la venta no se había producido en
Lima sino en la ciudad de La Oroya (Junín) ante el notario JUAN BALBIN
GUADALUPE, en una fecha en la cual –según demostraron con sus movimientos
migratorios- los verdaderos dueños habían estado fuera del país, lo que
hacía dicha venta absolutamente FALSA.
Apenas un mes después de la supuesta compra, AL SABHAT vendió ambos
terrenos a la peruana YAHAIRA NATALY MUÑOZ CORCINO por un monto total de
135 mil dólares, pagando 55 mil dólares por el primer lote y 80 mil por el
segundo lote. Cabe señalar que de acuerdo a lo descubierto en el juicio, en
dicha oportunidad AL SABHAT se presentó como diplomático –lo que se
demostró era falso- mientras que el abogado que aparece refrendando dicha
compraventa –DARIO ISRAEL VILLA MONTES- utilizó un número de colegiatura
del CAL que no le pertenecía, incurriendo con ello en un ilícito penal.
Además, nuevamente la compraventa se hizo en La Oroya, lo que hacía más que
evidente la colusión entre ambas partes para validar la falsa adquisición
de los terrenos. A ello debe agregarse que MUÑOZ CORCINO tiene antecedentes
por la estafa de terrenos, siendo sindicada como perteneciente a la banda
de DANIEL BAUTISTA RIOS, actualmente preso en Lurigancho.
*El regreso de los Vásquez Ríos*

A partir de aquí, el caso se va a vincular al anterior a través del
apellido VASQUEZ RIOS, lo que parece indicar que estamos ante la presencia
de una misma banda de “traficantes de lujo”. Y es que el 28 de enero del
2005 –esto es, dos meses después de su adquisición- MUÑOZ CORCINO va a
solicitar un bloqueo registral de ambos lotes a favor de ADINA GERGELY
VASQUEZ RIOS, cónyuge de MARIO GASTON VASQUEZ RIOS y hermano de JULIO
VASQUEZ RIOS, quien como vimos arriba terminó siendo propietario del
terreno de Valle Hermoso.
El 4 de febrero del 2005, MUÑOZ CARCINO va a vender finalmente el lote de
mayor extensión a ADINA GERGELY VASQUEZ RIOS por un monto de 38 mil
dólares americanos, mediante escritura pública refrendada por el notario
público IVAN CARCAUSTO TAPIA, de la ciudad de Lima; sin embargo, el lote
más pequeño, que también estaba bloqueado a favor de dicha compradora, fue
vendido finalmente a ROSA ABREGU GALVAN DE VERA mediante escritura pública
de fecha 5 de febrero del 2005 ante el mismo notario, siendo adquirido a
través de su hijo JULIO VERA ABREGU, ex juez y asesor en bienes raíces,
quien a pesar de su experiencia alegó en juicio solo haber aprovechado de
la oferta que les hizo la presunta dueña.
Ante estos hechos, los hermanos LANGE PLESH interpusieron en el 2005 una
denuncia penal por estafa –la que extrañamente fue archivada por el
Ministerio Público- y en el 2006 una demanda civil ante el 33vo. Juzgado
Civil de Lima, a cargo del juez LUIS LLAMOJA FLORES, por nulidad de acto
jurídico y de los asientos registrales correspondientes a las compraventas
realizadas. Luego de múltiples retrasos, en abril del 2012 el juez Llamoja
va a seguir el mismo criterio de primera instancia del caso anterior,
declarando fundada en parte la demanda de los hermanos LANGE, pero dándole
la razón también a los ABREGU y los VASQUEZ RIOS; esto es, que la compra
final había sido de buena fe porque se había hecho una revisión de los
asientos registrales y éstos no mostraban limitación alguna para su
adquisición. Sin embargo, sí determinó que había habido colusión de parte
de los primeros compradores debido a las irregularidades en la compra y
sobre todo, por la comprobación de que los LANGE no se encontraban en el
país a la fecha de la firma de la escritura pública.
Apelada la sentencia, la Sala Civil Superior de la Corte de Lima –en la
cual el ponente fue el juez ANGEL ROMERO DIAZ- va a encontrar una serie de
irregularidades en el manejo del juicio que afectaban el debido proceso,
especialmente en lo referido a la debida notificación a las partes,
declarando NULA la sentencia y ordenando al juez LLAMOJA la expedición de
una nueva resolución. Gracias a ello, y a diferencia del primer caso, los
hermanos LANGE PLESH han podido mantener la posesión de sus terrenos; sin
embargo, la inseguridad acerca del resultado final del proceso los mantiene
en constante zozobra, ante la falta de un criterio predecible por parte de
la justicia peruana ante estos casos.
*A manera de conclusión*

Frente a la posición que ha asumido el Poder Judicial en los casos
reseñados, ¿qué pueden esperar aquellos propietarios que ilusamente
consideran que el Estado va a proteger sus predios ante cualquier venta
mediante documentos simulados o falsos? ¿Cómo puede ser que el propio
Estado consienta que sus predios de dominio público sean tan fácilmente
apropiados por parte de redes de estafadores y traficantes? Los casos
incluidos en este informe muestran que aún hay mucho por hacer para que el
sistema de justicia se constituya en un baluarte que defienda a todo
propietario frente a cualquier intento de usurpación.

Para ello, es necesario revisar no solo los notorios vacíos normativos que
existen al respecto, especialmente en lo que se refiere a la llamada “buena
fe registral”, sino también la actuación de los notarios y jueces que se
han permitido convalidar estas irregularidades, permitiendo que las mafias
de traficantes de lujo crezcan y logren sus objetivos. En particular, y
considerando el primer caso, sería conveniente que el actual Presidente de
la Corte Superior de Justicia de Lima, OSWALDO ORDOÑEZ, explique claramente
porqué se lavó las manos ante una evidente colusión para apropiarse de
terrenos del Estado, a fin de deslindar su responsabilidad en estos hechos.
Finalmente, consideramos que la OCMA debe tomar cartas en el asunto e
investigar más a fondo la actuación de los magistrados civiles en este tipo
de casos, dado que no es posible que se siga amparando bajo la ley las
prácticas oscuras de estas redes de traficantes, que solo aumentan la
inseguridad jurídica en el país. Como ha señalado la Suprema en su
oportunidad, ello solo otorga “seguridad jurídica a hechos ilícitos, lo
cual resulta inaudito para el mundo del derecho”. La justicia debe volver a
convertirse en un amparo para los propietarios, no para los estafadores.

FontFuente: projusticia2014@gmail.com

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